(Doctrina) Autor: Vuotto, Marcelo Oscar, El Derecho- Diario, Tomo 288, Cita digital: ED-CMXX-254, fecha 24-06-2020
1.- ANTECEDENTES NORMATIVOS
A comienzos del siglo XIX, el viejo Código Napoleónico (1) contemplaba en su texto legal la realidad constructiva al señalar expresamente que “diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios” compilando costumbres de la época y estableciendo principios rectores aplicables a aspectos de la construcción de un edificio.
Inspirados en el antecedente napoleónico, otros códigos posteriores regulaban de modo incipiente el instituto de la propiedad horizontal, no obstante lo cual el Código Civil Argentino, dictado hacia fines del siglo XIX, adoptó un sistema prohibitivo de la construcción en altura (2), apartándose de los principios consagrados por el Código Napoleónico.
Con el transcurso del tiempo, el desarrollo creciente de la economía industrial, los procesos migratorios y la consecuente concentración de la población en grandes ciudades, entre otros factores, fueron configurando una realidad socio-económica que traspasó las intenciones de Don Dalmacio Vélez Sarsfield y provocó que el texto legal original de nuestro codificador resultara anacrónico y, en la práctica, de imposible cumplimiento
En un contexto en el que el Derecho Comparado (3), contemplaba la construcción en altura, y luego del proyecto de ley presentado por el Senador Alberto Teisaire en 1948, previa aprobación por despacho de la Comisión de Legislación General del Senado y tratamiento en ambas Cámaras, fue sancionada la Ley 13.512, que incorporó el sistema de la Propiedad Horizontal al derecho positivo, fue complementada posteriormente por el Dec. Reglamentario 18.734 (4) y rigió para las relaciones consorciales durante más de 65 años.
Con posterioridad al dictado de la Ley 13.512, comenzó a cimentarse un régimen legal protectorio, de orden público y de índole registral, cuya mayor importancia ha sido resguardar a los adquirentes de inmuebles fraccionados en lotes y a plazo (5) debiendo mencionarse en especial la Ley N° 19.724 (6) de Prehorizontalidad, aplicable a la adquisición de inmuebles que posteriormente fueran sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal 13.512 y que fuera acompañada en pleno por jurisprudencia del fuero civil nacional (7)
El sistema de propiedad horizontal, en términos jurídicos, es un derecho real cuyo funcionamiento involucra un entramado de relaciones jurídicas que vincula a copropietarios entre sí y con el consorcio. Como tal, supone la existencia de facultades y obligaciones exclusivas y compartidas de consorcistas sobre partes privativas y comunes del edificio.
Bajo el enfoque que vincula al sistema de la Propiedad Horizontal con principios formulados por el análisis económico del derecho, el teorema de Ronald Coase (8) utiliza una lógica según la cual el sistema puede analizarse en términos económicos, aliviando costos de transacción y administración, entendiendo al titular de cada unidad funcional como un agente económico, y en particular en casos en los que el número de unidades funcionales resulta elevado.
El sistema de Propiedad Horizontal, necesariamente, debe receptar los sociales, culturales, económicos y constructivos que se han venido produciendo desde el dictado de la Ley 13.152, a través de una adecuación normativa que permita reflejar aspectos jurídicos que deben considerarse con relación a esos cambios. Hasta la llegada de esa adecuación normativa, durante más de seis décadas esos cambios se vieron reflejados, fundamentalmente, mediante el aporte evolutivo doctrinario y jurisprudencial.
II.- EVOLUCION LEGAL, JURISPRUDENCIAL Y DOCTRINARIA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Ha sido innegable el relevante aporte que ha significado el dictado de la Ley 13.512, en especial en un contexto económico y social que reclamaba un sistema jurídico que incorporara la construcción en altura.
Dicho esto, es evidente que las grietas de su texto provocaron que, con el paso del tiempo, sobrevinieran discusiones doctrinarias con relación a aspectos que la norma específica dictada en materia de propiedad horizontal no contemplaba.
En primer término, la Ley 13.512 no definía a la Propiedad Horizontal, sino a derechos de dominio y condominio (9), lo que de por sí generó diferencias doctrinarias acerca de su naturaleza.
En ese sentido, la personalidad jurídica del consorcio ha sido uno de los aspectos sobre los que el vacío legal existente vino a ser completado jurisprudencial y doctrinariamente, aunque no en forma pacífica. En línea con lo expuesto, durante mucho tiempo se mantuvieron diferencias interpretativas entre autores que sostenían que al consorcio debía reconocérsele personalidad jurídica (10) y otros que sostenían lo contrario (11)
Algunos mecanismos para la convocatoria a Asamblea de Copropietarios, concretamente la autoconvocatoria, es otro de los aspectos sobre los que no existían disposiciones legales expresas. Esta circunstancia generaba no pocas dificultades cuando el administrador, por los motivos que fueren, se mostraba remiso a cumplir con sus deberes de convocar a la Asamblea con la periodicidad que el Reglamento de Copropiedad en cada caso estableciera.
Por otro lado, en cuanto a la competencia propia del administrador, el contorno de las facultades que la norma le asignaba ha sido fuente generadora de excesos que se tradujeron en muchas controversias judiciales, en buena medida originadas en la falta de una mayor precisión legal a favor de los consorcistas.
Durante mucho tiempo no existió disposición legal alguna que contemplara a determinadas formas de dominio que se erigieron en una realidad del paisaje arquitectónico, tanto en zonas urbanas como en zonas rurales, tales como clubes de campo, barrios cerrados y diversos emprendimientos inmobiliarios náuticos e industriales en general, es decir, los denominados conjuntos inmobiliarios preexistentes (12). Sin perjuicio del posterior dictado de normas locales (13) que reflejara la realidad de estas formas de dominio, resultaban evidentes las dificultades generadas por la ausencia de una legislación nacional propia que contemplara y regulara su existencia.
La ausencia de una norma expresa provocó que se organizaran y constituyeran de manera desigual, sea mediante un derecho personal, mediante un derecho real forzado o, incluso en ciertos casos, bajo una forma mixta, llegando incluso a organizarse impropiamente como una propiedad horizontal, aun cuando la vieja ley 13.512 era inaplicable a estas formas constructivas.
Por último, el sistema legal protectorio instaurado por la Ley 19.724 de Prehorizontalidad, paulatinamente comenzó a resultar ineficaz en su aplicación práctica, tanto por sus dificultades de implementación como así también porque, con el devenir del tiempo, fundamentalmente en los primeros años de la década que dio comienzo en 1990 y en el contexto de la reforma constitucional de 1994, fueron superados por otros mecanismos y formas de contratación que el mencionado régimen protectorio no contemplaba (14)
III.- EL NUEVO MARCO LEGAL.
Esa línea evolutiva jurisprudencial y doctrinaria tuve el mérito de reflejar cambios cuya incorporación al derecho positivo se tornaba imperiosa. Entre esos cambios, la inclusión expresa del derecho real de propiedad horizontal al texto normativo (15), resultaba esencial, cuestión que ha quedado zanjada con la sanción de la ley 26.994 mediante la cual entró en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación desde el 1 de agosto de 2015.
Esa potestad jurídica de estructura legal, la ampliación de su objeto, (16) el modo de ejercer autónomamente el derecho real, las excepciones a ese principio general, (17) y las facultades que el nuevo ordenamiento jurídico brinda a su titular para su defensa (18) son algunas de las novedades que la ley 26.994 ha establecido en forma específica. Junto con los elementos referidos, el actual régimen jurídico de propiedad horizontal aportó mayor claridad en cuanto a formas de adquisición y a la reafirmación conceptual de los recaudos que deben cumplir para su oponibilidad frente a los terceros interesados de buena fe (19)
Incluido en la enumeración de los derechos reales, esta actualización de la base conceptual e incorporación expresa de la Propiedad horizontal como derecho real autónomo ejercido sobre cosa propia (20) vino a reflejar, en definitiva, la vasta interpretación doctrinaria y jurisprudencial que señalaba su naturaleza como persona jurídica privada constituida por los propietarios del conjunto de las unidades funcionales que lo conforman.
Esto último es sumamente relevante, dado que el Consorcio, como persona jurídica de derecho privado, con su patrimonio conformado por el fondo de reservas y recaudación de expensas, entre otros, puede realizar a su nombre, autónomamente, actos propios de la vida comercial, entre ellos solicitar préstamos y contraer deudas.
Distinta es la cuestión relativa a la concursabilidad e insolvencia del Consorcio, cuestión que, lejos de ser pacífica, se discute arduamente entre calificados doctrinarios. Algunos autores sostienen que, aun teniendo en cuenta el expreso reconocimiento que la ley 26.994 ha hecho al Consorcio como persona jurídica, la composición patrimonial, finalidad y estructura del mismo lo convierten en “persona jurídica necesaria”, por lo que no resulta aplicable la ley 24.522 (21)
Otros, por el contrario, sostienen que, siendo persona jurídica, no puede excluírsela de los alcances de la norma precedentemente citada. Así, aun cuando posee caracteres especiales y no persigue una finalidad lucrativa, el incumplimiento de las obligaciones que el consorcio contrae hace que pueda ser sujeto pasivo alcanzado por la ley de concursos y quiebras. (22) .
En referencia al domicilio legal, al quedar superada la discusión jurisprudencial y doctrinaria referida a la personalidad del consorcio como persona jurídica de carácter privado, el domicilio especial fijado en el reglamento de copropiedad tiene eficacia jurídica plena para la notificación legal, tal como ha expuesto la jurisprudencia en materia de notificación del traslado de la demanda bajo responsabilidad de la parte actora (23)
Por otro lado, la adquisición del terreno, proyectos de planos de mensura y subdivisión, plano de obra aprobados por autoridad pública competente, inicio, finalización de obra, aprobación de planos finales, redacción del Reglamento de Copropiedad e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de la respectiva jurisdicción son mecanismos de constitución concatenados y exigibles para el sometimiento de un edificio al sistema de la Propiedad Horizontal.
En cuanto a la extinción del derecho real, la norma es clara al respecto al referirse a la desafectación del inmueble del régimen de Propiedad Horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública, sea por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario correspondiente (24)
Ha sido también novedoso el nuevo régimen normativo en aspectos del funcionamiento de la Propiedad Horizontal, entre ellos la inclusión del Consejo de Propietarios (25), cuya designación y facultades como Órgano del Consorcio establece en forma expresa. Respecto de la Asamblea, las reglas de funcionamiento se resumen en el establecimiento de un régimen simplificado para la convocatoria, el logro del quórum, el sistema de cómputo de la doble mayoría absoluta, el mecanismo de adhesión y los mecanismos de funcionamiento de la asamblea judicial (26). El riguroso sistema de la doble mayoría absoluta, que introduce diferencias respecto del que regía con el dictado de la ley 13.512, admite ser flexibilizado por la adopción de la mayoría de los presentes en la Asamblea, debiendo adoptarse para ello el procedimiento establecido por el artículo 2060, segundo párrafo de CCCN. (27)
Las facultades y deberes del administrador, sea persona física o jurídica, son reguladas por el artículo 2067 CCCN, delimitándose sus competencias de un modo mayor a lo que preveía la norma derogada. Esto se advierte en la incorporación legal del Consejo de Administración, la exigencia de nuevos recaudos formales para la confección del certificado de deuda de expensas, la renovación del mandato al término de un año mediante Asamblea constituida a tal efecto y la exigencia de contratación de seguros específicos de responsabilidad y “demás riesgos de práctica, aparte de otros riesgos que la Asamblea decida cubrir”, como reza el artículo 2067, inciso h) CCCN. A través de una decisión asamblearia y conforme a lo previsto por cada Reglamento de Copropiedad, se produce su designación y remoción, pudiendo ésta última operar sin expresión de causa. En el caso de las remociones del administrador, se establece un mecanismo especial en favor de propietarios adquirentes en edificios a estrenar (28)
La incorporación de los denominados subconsorcios (29) y de los conjuntos inmobiliarios con características propias y objeto específico receptados como propiedad horizontal especial y la exigencia de adecuación a la nueva normativa de los denominados “conjuntos inmobiliarios preexistentes” (30) se encuentran entre las novedades incorporadas por el nuevo sistema legal.
Del mismo modo, se han introducido cambios en las mayorías requeridas para la realización consorcial de una obra nueva sobre cosas y partes comunes. Salvo casos en que las obras modifiquen estructuralmente el inmueble de modo o bien beneficien a un solo propietario, la unanimidad que exigía la normativa derogada (31) ha sido reemplazado por la actual exigencia de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
En materia de ejecución de expensas, desde la entrada en vigencia de la ley 26.994, se modificaron los recaudos legales que debe revestir el certificado de deuda para tener eficacia como título ejecutivo y se amplió el elenco de deudores que pueden ser demandados por el consorcio, a quienes fueren poseedores del inmueble, por cualquier título (32) entre ellos usufructuarios, o quienes fueren titulares del derecho real de uso o de habitación.
A diferencia de lo que ocurre con las deudas que pesan sobre el inmueble y se derivan de impuestos, tasas y contribuciones, dado el carácter ambulatorio o “propter rem” que respecto de las expensas surge de las disposiciones legales, los propietarios no pueden liberarse de su pago, respondiendo con todo su patrimonio durante su titularidad (33) aún respecto de expensas devengadas antes de su adquisición por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa o por abandono de su unidad funcional.
A los fines de iniciar el proceso ejecutivo de cobro de expensas, la expresa definición del certificado de deuda de expensas por parte del nuevo ordenamiento legal vigente le ha dado alcance nacional al certificado de deuda en su carácter de título ejecutivo. Esto último resulta ser un efecto legal muy importante, debido a que, en el esquema legal derogado, la ejecutividad del certificado de deuda de expensas surgía de los ordenamientos locales, lo cual en la práctica determinaba que el certificado de deuda de expensas no tuviera la entidad de título ejecutivo en algunas provincias (34) que no establecieron un marco legal expreso en tal sentido.
Por otro lado, respecto del Certificado de deuda como Título Ejecutivo apto para la ejecución del cobro de expensas, no debe soslayarse que la aptitud del Certificado de Deuda de Expensas se asocia de modo ineludible a la existencia de una norma expresa que le confiere ese carácter, es decir, que la fuerza ejecutiva se derive de una norma legal expresa. La cuestión respecto de si el certificado de expensas comunes no reconocido por ley expresa, de base convencional y emitido por emprendimientos inmobiliarios constituidos y organizados bajo formas jurídicas distintas al sistema de la Propiedad Horizontal ha quedado zanjada en el fuero nacional mediante fallo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial (35), en el que se ha desestimado la eficacia como título ejecutivo de los certificados de deuda de expensas presentados bajo esa modalidad.
Por último, no debe soslayarse una cuestión central en los procesos ejecutivos por cobro de expensas, que es la relativa al término de prescripción para el inicio de la acción, siendo uno de los cambios relativos que ha introducido la ley 26.994 al reducir el plazo de prescripción para el inicio de la acción ejecutiva de 5 a 2 años, lo cual obliga al Administrador a extremar sobre el particular para evitar que prescriba parte de la deuda reclamada a los copropietarios morosos.
En cuanto a las deudas consorciales, no rige la solidaridad de los consorcistas para el cumplimiento de dichas obligaciones, sino que la responsabilidad es subsidiaria. De tal modo, en el proceso de ejecución de sentencia contra un consorcio de propietarios procede, en principio, la traba de un embargo sobre la sobre la recaudación de expensas comunes o el fondo
de reserva y, solo en caso de que el monto de dicho embargo sea insuficiente para cubrir la deuda que se ejecuta, el ejecutante podrá efectivizar medidas sobre unidades de copropietarios en virtud de su responsabilidad subsidiaria, previa excusión de bienes sociales del consorcio (36)
El nuevo régimen legal ha derogado las leyes 13.512 y 19.724 que conformaban el viejo sistema, lo cual supone un avance en el sistema de Propiedad Horizontal, adecuando, completando, incorporando aspectos que venían siendo señalados jurisprudencial y doctrinariamente e instaurando un nuevo régimen de prehorizontalidad que contempla excepciones (37)
Este nuevo esquema protectorio de prehorizontalidad, ha trasladado el foco desde el sistema registral al ámbito contractual, imponiendo al titular dominio de un inmueble posteriormente afectado a la propiedad horizontal, la obligación de contratar un seguro obligatorio a favor del adquirente de dicho inmueble (38). La nueva definición de prehorizontalidad, debe señalarse, no se encuentra exenta de críticas por parte de la doctrina (39), que la consideran un avance inconveniente sobre el ámbito negocial y de la contratación privada y, en ciertos casos, sugieren la revisión y modificación del texto legal.
IV.- EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD COMO TITULO SUFICIENTE Y ESTATUTO CONSTITUTIVO DEL SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
El Reglamento de Copropiedad y Administración es el cuerpo normativo que regula las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen jurídico de propiedad horizontal y constituye una verdadera ley a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones.
El acatamiento de la normativa consorcial es condición fundamental para asegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la pacífica convivencia de los copropietarios. Es, a la vez, fuente contractual de obligaciones y derechos para los otorgantes (40)
Establece el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que el reglamento integra el titulo suficiente, con lo cual los adquirentes de inmuebles sometidos a Propiedad Horizontal deben exigir la copia del reglamento con su correspondiente inscripción al escribano que lleva a cabo la escritura de adquisición del derecho real.
Algunas de las cláusulas obligatorias y estatutarias del reglamento, detalle de unidades funcionales, partes comunes, determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad y consecuente determinación de la proporción en el pago de expensas comunes porcentuales, surgen de los planos aprobados. Dichos planos deben ajustarse a la normativa vigente y ningún propietario está autorizado a incrementar unilateralmente la superficie de su unidad sin obtener la autorización pertinente de la asamblea de copropietarios, con las mayorías legalmente previstas (41)
Las violaciones al Reglamento de Administración son ilegítimas y no admiten compensación alguna con otras modificaciones si no observan previamente el mecanismo de autorización que el sistema de propiedad horizontal impone. Sin embargo, la propia jurisprudencia ha contemplado, restrictivamente y en situaciones muy excepcionales, que ordenar judicialmente que las cosas vuelvan a su estado anterior podría implicar en la práctica enormes riesgos constructivos para el edificio y consecuencias muy perjudiciales para sus habitantes (42)
En cuanto a la posibilidad de su modificación, el reglamento de propiedad “sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios, lo que supone una limitación para los reglamentos de copropiedad, que pueden establecer una mayoría más estricta, pero no una menor (43)
V.- DINAMICA DEL FUNCIONAMIENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CONCLUSIONES.
Desde el reciente dictado del Código Civil y Comercial de la Nación se ha venido transitando, como uno de los primeros imperativos, un fenómeno de adecuación a la nueva realidad legal, tanto respecto del funcionamiento interno de los consorcios como así también de otros emprendimientos organizados como conjuntos inmobiliarios bajo otra forma asociativa.
Este proceso de adecuación legal continúa produciéndose en la actualidad, en virtud de la manda judicial prevista por el artículo 2075 CCCN, que ordena el sometimiento de los referidos conjuntos inmobiliarios a la normativa específica del derecho real de la propiedad horizontal (44). Reflejo de este fenómeno es la muy reciente imposición del organismo de contralor en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a clubes de campo y todo otro conjunto inmobiliario, por el término de 180 días bajo la aplicación de sanciones en caso de incumplimiento.
Sin perjuicio del referido proceso de adecuación, los sistemas legales deben ser revisados con una frecuencia cada vez mayor, para evitar el anacronismo frente a los cambios que se producen a un ritmo cada vez más frecuente y vertiginoso.
Algunos autores tienen un perfil crítico frente a este desafío que tienen por delante los sistemas jurídicos, llegando incluso a mencionar que el mundo cambia en medio del adormecimiento de los juristas (45). La innovación tecnológica, las transformaciones sociales, económicas, políticas y culturales, la creciente digitalización de los procesos administrativos, la velocidad de circulación de la información por medios tecnológicos y su capacidad de almacenamiento son algunos de los aspectos con los que convivimos y que deben ser apreciados al momento de revisar y reformular los sistemas legales (46)
Sin desnaturalizar las bases y elementos que la definen, esta permeabilidad a los cambios alcanza al sistema de Propiedad Horizontal, uno de los Derechos Reales oponibles frente a terceros, de orden público, creados y sancionados como ley de fondo por el Congreso Nacional bajo el sistema “numerus clausus”. Esa permeabilidad del sistema jurídico frente a los cambios es absolutamente necesaria, sea que los cambios se vayan produciendo gradualmente a lo largo del tiempo o bien en forma súbita y repentina.
Esto último ha ocurrido con la pandemia que actualmente afecta a casi todos los rincones de planeta, que ha provocado que las autoridades de aplicación en cada caso, dictaran normas que obligan a una adecuación de aspectos legales que rigen el sistema de Propiedad Horizontal, estableciendo una serie de recomendaciones en el marco de la actual emergencia sanitaria (47)
En términos generales, por las razones que se han desarrollado, el nuevo texto legal ha completado y actualizado el sistema previsto por la derogada ley 13.512. Su mayor claridad conceptual, la recepción de los antecedentes jurisprudenciales y doctrinarios y la expresa incorporación al texto legal del régimen de Propiedad Horizontal como Derecho Real autónomo sobre cosa propia, constituyen logros de indudable relevancia.
Resaltando la importancia del calificado trabajo doctrinario (48) y sin desconocer los logros y beneficios del nuevo sistema legal, el futuro nos planteará necesidades y, consecuentemente, desafíos. En ese sentido, será necesario revisar el sistema legal, encontrar sus grietas y fisuras, hacerlo aún más práctico, dinámico y claro en aspectos que así lo requieran. Y, por otro lado, será imperativo adecuar situaciones fácticas a los cambios que el ordenamiento legal exige y, a la inversa, readecuar periódicamente la normativa vigente a los continuos cambios y exigencias con los que la realidad pone a prueba a los sistemas jurídicos.
(1) Art. 664 Código Napoleónico, año 1804.
(2) Art. 2617 CC. “El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contratos ni por actos de última voluntad” en la nota decía que se debía a los innumerables conflictos que ello traía aparejado.
(3) Ley belga de 1924, Código Civil Español, Artículo 36, Código italiano de 1942, Ley 10751 sancionada en la República Oriental del Uruguay en 1946.
(4) Ley 13512, sancionada el 30-sept-1948 y publicada en el B.O.R.A. N° 16183, de fecha 18-oct-1948. Decreto Reglamentario 18734/1949, publicado en el B.O.R.A. N° 16420, de fecha 10-ago-1949
(5) Ley 14005, B.O.R.A. N° 16761, fecha 23-oct-1950; Ley 23266, B.O.R.A. N° 25786, fecha 18-oct-1985.
(6) Ley 19724, publicada en el B.O.R.A. N° 22462, de fecha 13-jul-1972 y su posterior Ley 20276, publicada en el B.O.R.A. N° 22650, de fecha 18-abr-1973 y reforma por Ley 20509, publicada en el B.O.R.A. N° 22674, de fecha 28-may-1973
(7) “Cotton Moisés D. y otros c/ Tutundjian Simón” CNCiv, Fallo Plenario, 28/2/1979.
(8) COASE, Ronald Harry. “The problem of social cost”, Journal of Law and Economics, vol. 3 (1960) pp1-44, cita en “Breve análisis económico de la propiedad horizontal”, Germán Coloma, www.ucema.edu.ar, Universidad del Cema.
(9) Art. 1, Ley 13512.
(10) XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Provincia de Tucumán, 1993; XXXVII Jornada Notarial Bonaerense, Junín, 2011; Disposición 14/10 R.P.I. Prov.de Buenos Aires; SCBA, noviembre 21, 2001, “Tinnnirello, Enrique E. c/ Cons. de Prop. calle 69-690”, La Ley Buenos Aires 2002, pág. 777.
(11) ZANNONI, Eduardo. La Ley 1985-A-534; CNCiv Sala A, junio 5-1984, “Consorcio de Propietarios Marcelo T. de Alvear 1275/77 c/ Arminflé S.A; ED. Tomo 120, pág. 405; FRAGA Andrés “Consorcio de Propietarios”, KIPER, Claudio, Propiedad Horizontal; Ed. Rubinzal Culzoni. 2008, Pág. 270; Molinario Alberto D, “Inexistencia de personalidad del Consorcio creado por ley nacional N° 13512; ED. Tomo 120.405.
(12) ABREUT DE BEGHER, Liliana. Conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación. Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires Revista del Notariado, número 929 (jul-sept 2017, publicado en noviembre de 2017).
(13) Clubes de campo, Dec.Ley 8912/1977 Ordenamiento territorial y uso del suelo, Pvcia. Buenos Aires; Barrios cerrados, Dec.27/1998, Pvcia. Buenos Aires, Parques industriales, Ley 13744, Pvcia. Buenos Aires.
(14) Ley de Defensa del Consumidor 24240, publicada en el B.O.R.A 27744, fecha 15-oct-1993 y; Ley de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción 24441, publicada en el B.O.R.A. 28061, fecha 16-ene-1995.
(15) Art. 1882 CCCN; ROSSEN, Eduardo A. El Derecho, Diario, Tomo 276. Cita digital ED-DCCLXXVII-77. 5-2-2018 – “Un cambio necesario en el régimen de la propiedad horizontal”.
(16) Art. 1883 CCCN. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
(17) Art. 1891 CCCN. Todos los derechos reales regulados en este código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.
(18) Art. 1886 CCCN. Se define el significado de los caracteres de persecución y preferencia de los derechos reales, como la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
(19) La adquisición derivada de actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia del título suficiente y el modo suficiente, los que no se ejercen por la posesión como la hipoteca requieren título suficiente y registración. El título suficiente es el acto jurídico revestido de las formalidades exigidas por la ley para transmitir o constituir el derecho real, lo que implica que por un lado se debe cumplir con requisitos de forma, por ejemplo, en el caso de que se trate de cosas inmuebles, se exigirá la escritura pública y por otro con requisitos de fondo, como son la legitimación y la capacidad; ser el verdadero dueño de la cosa que se transmite y cumplir con los requisitos exigidos por la ley para llevar a cabo el acto jurídico de que se trate. Para ser oponibles a terceros interesados de buena fe, los derechos reales constituidos deben tener publicidad suficiente, la que se logra con la inscripción registral o la posesión, según el caso.
(20) Art. 2037 CCCN. El derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privadas y sobre partes comunes de un edificio, conforme a lo establecido por la Ley y el reglamento; PEREZ BOURBON, Héctor. ED, Diario, Tomo 256, 832. 6-mar-2014 – La Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial.
(21) MEDICI, Rubén A. – RASPALL, Miguel A. “El concurso del Consorcio de Copropietarios. Una imposibilidad ontológica. IX Congreso Argentino de Derecho Concursal.
(22) VITOLO, Daniel R. “Concursabilidad e insolvencia del consorcio de propiedad horizontal y responsabilidad de los propietarios”, La Ley, Bs. As, 11/7/2016, t.2016-D (cita online AR/DOC/2001/2016); Tropeano, D. “Existen nuevos sujetos concursables del Código Unificado?” IX Cong.Arg.Derecho Concursal
(23) Schumacher, Nicolás Javier c/ Ardaiz Salom, Andrea Fernanda s/ Daños y Perjuicios. 22/10/18. CNCiv. Sala G. G037638 BELLUCCI, CARRANZA CASARES, BENAVENTE Art 148 inciso h) CPCC.
(24) Art. 2044 CCCN. segundo párrafo.
(25) Art. 2064 CCCN. Integración por propietarios elegidos por la asamblea, con facultades para a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si el administrador lo omite; b) controlar aspectos económicos y financieros; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, convocando a la asamblea dentro de los treinta días de producida la vacancia.
(26) Art. 10 de la derogada ley 13512 y 2063 CCCN.
(27) Art. 2060 CCCN. Doble mayoría: número de unidades y partes indivisas con relación al conjunto. El segundo párrafo admite consolidar decisiones por mayoría de los presentes, previa notificación fehaciente por 15 días a todos los copropietarios, siempre que no haya oposición de los mismos.
(28) Art. 2066 CCCN “…el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero”.
(29) Art. 2068 CCCN. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad y administración puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, su funcionamiento y atribuciones deben regularse, pudiendo designarse subadministrador del sector. En caso de conflicto entre sectores, la asamblea resuelve, en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.”
(30) Art. 2075 CCCN. Carmel Country Club S.A. c/ Zanniello Fernando Néstor y Otro s/ Ej.de Exp.28/06/18. RAMOS FEIJOO, PARRILLI, DIAZ SOLIMINE. B10572 CNCiv. Sala B.; CURA GRASSI, Domingo C.–PANTALEON, Belén. El Derecho, Diario, Tomo 277. 26-3-2018 – Los denominados conjuntos inmobiliarios y el Código Civil y Comercial. Conclusiones XXVI Jornadas de Derecho Civil Setiembre de 2017.
(31) Art. 7, ley 13.512, 2051, 2052 CCCN; Consorcio Prop. Espinosa 4232/25/33/35 c/ Gandolfo Beatriz Dora s/ cumplimiento del Reglamento de Copropiedad –Sumario CNCiv Sala F, 1-9-2000. El Derecho, Diario, Tomo 193, 388. Cita digital ED-DCCLXXIX-715 y; Penna Marcela A – Smayevsky Miriam. El Derecho, Diario, Tomo 262, 768. 13-5-2015 – Nuevos aspectos del derecho real de propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Cita digital ED-DCCLXXV-248.
(32) Art. 2050 CCCN. Cons. Arenales 1360/2 c/ Pugliese, Alejandro Fernando s/ Ejecución de Expensas. GALMARINI, POSSE SAGUIER, ZANNONI. F042704. 19/03/18.
(33) Art. 2049 del CCCN. C.D.P.A.C. 1850 Y 1852 Capital Federal c/ T. S.A. s/ Ejecución de Expensas. E054788. 9/12/19. (Sumario N° 28147 Base de Datos de la Secretaría de documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil).conf. Plenario “Servicios Eficientes SA c/Yabra Roberto s/Ejecución Hipotecaria”; Consorcio de Propietarios R. c/ A., E. y otros s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad CNCiv – Sala K 27-8-2015 – El Derecho, Digital 2015: ED-DCCCLXXVI – 436; V., A.M c/ Consorcio de Propietarios s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad CNCiv – Sala G 1-3-2019 – El Derecho, Digital 2019: ED-DCCCXXXIX – 249.
(34) Santa Fe, Mendoza, Tucumán y La Rioja, entre las mencionadas provincias.
(35) CNCom. en pleno “Barrio Cerrado Los Pilares c/ Alvarez Vicente Juan A. s/ Ejecutivo”. 04/05/2015, publicado en RCCYC 2015 (noviembre) 161, nota de Américo Atilio Cornejo. Cita on line: AR/JUR/34705/2015.
(36) Art. 143, 2018 y 2046 inciso c) CCCN, Cons.Prop. Marcelo T. de Alvear c/ Cons.de Prop. Marcelo T. de Alvear y Ot. s/ Art. 250 C.P.C. LIBERMAN, PEREZ PARDO, ITURBIDE. L112555 – 12/04/18.
(37) Art. 2070/2071 Art. 2072 CCCN;
(38) Resolución N° 40495 SSN “Seguro de Caución para adquirentes de unidades construidas y proyectadas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal”.
(39) HERNANDEZ, Joaquín Alejandro, miembro del Instituto del Seguros del Colegio de Abogados de Rosario. Ponencia presentada en el XVII Congreso Nacional de Derecho de Seguros, Mendoza, 2, 3 y 4 de mayo, 2018. “Nuevo régimen de Prehorizontalidad y Seguro Obligatorio”, publicada en El seguro en acción, 31 de Mayo, 2018, www.elseguroenaccion.com; De Rosa, Carlos Alberto, XXVI Jornadas de Derecho Civil –La Plata–Comisión VI–Derechos Reales– “Los conjuntos inmobiliarios y la prehorizontalidad”; López María Fernanda “Desarrollos inmobiliarios bajo el Régimen de Prehorizontalidad y el Seguro Obligatorio previsto en el art. 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación”, Rev.Arg.Derecho Comercial y Negocios, 21-mar- 2018, Cita: –XDII-977
(40) M., V. J. y otro c. S., R. y otros s/ Daños Perjuicios. CNCiv – Sala H- 19-2-2020. El Derecho. Diario, Tomo 286 Cita Digital: ED-CMXVI-603; Belly, Laura Por qué el reglamento en propiedad horizontal logra imponerse sobre normas de rango superior? 5-2.2019. El Derecho Diario, Tomo 281 Cita Digital: ED-DCCLXXVII -642; Consorcio de Propietarios Humberto I 2031/47/51 c/ BP; A. s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad CNCiv – Sala B 19-5-2017 – El Derecho, Digital 2018: ED-DCCCLXXXIII -737.
(41) Urquijo María Eugenia y Ot. c/ Morgan Gracia Mansilla y Cía. SA. y Ot. s/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad. M061866 – Benavente, Díaz de Vivar, De Los Santos (Sumario n° 26756. Base de Datos de Secret. de Documentación y Jurisprudencia Cámara Civil). 5/09/18 CNCiv.
(42) Ruggeri de Beletti, Alida Casilda c/ Palomera Andrea Liliana y Ot. s/ Cumplimiento de contrato. 25/02/19 ABREUT DE BEGHER, FAJRE, KIPER. H019514 CNCiv. Sala H. Sumario n° 27440 de la Base de Datos de la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil).
(43) Art 2057 CCCN.
(44) Resolución Inspección General de Justicia de la Nación 25/2020, RESOG-2020-25 APN.IGJ#MJ, Boletín Oficial de la República Argentina, 20/5/2020.
(45) NOVOA MONTREAL, Eduardo “El derecho como obstáculo al cambio social”, Ciudad de México, Siglo XXI, 1975, p. 13. Cita en “El Derecho Civil: Perspectivas Futuras”, Fernando de Trazegnies Granda, Pontificia Universidad Católica del Perú.
(46) SANTILLAN VAZQUEZ, Manuel, entrevista al Dr. Martin Hilbert “La etapa de evolución social en la que nos encontramos ya está fusionada con la inteligencia artificial, mucho más allá de cualquier punto de retorno”, www.martinhilbert.net
(47) DNU 260/2020, B.O.R.A. 12-mar-2020; Resolución 568/2020 Ministerio de Salud de la Nación, B.O.R.A. N° 34329, fecha 14-mar-2020; Resolución 202/2020 Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, B.O.R.A. N° 34329, fecha 14-mar-2020; Resolución 207/2020 Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, B.O.R.A. N° 34329, fecha 17-mar-2020; Resolución 233/2020 Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, B.O.R.A. N° 34329, fecha 17-mar-2020; Disposición 2592/DGDyPC/2020, .
(48) HIGHTON, Elena I. “Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad”. Editorial Ariel, 1979, Editorial Hammurabi, 2000; URBANEJA, Marcelo Eduardo, “Propiedad Horizontal”, 2 da. Edición -2018, El Derecho; WEINGARTEN, Celia, GHERSI, Carlos “Consorcio de Propietarios. Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación”, Ediciones DyD, 2015; GABAS, Alberto A. “Propiedad Horizontal”, Editorial Hammurabi, año 2018, entre otros.